私が55歳で築60年の実家を建て替えた記録から、「長期保証」の話をまとめる。
住友不動産の注文住宅には「長期60年保証システム」がある。契約前の説明でも聞き、引き渡しのときにも改めて説明を受けた。
ただし、60年という数字が何を指しているのかは、保証書を読むまで正確には分かっていなかった。
この記事の要点
- 初期保証は10年。60年は自動ではなく、10年ごとに条件を満たしたときの到達点である
- 延長の条件は「必要と認められた有料メンテナンス工事を全部発注すること」。一部だけでは延長されない
- 延長される対象は構造躯体のみ。設備や内外装は含まれない
- 高耐候の外装材を選んでいると、10年・20年の工事費を大幅に圧縮できる可能性が高い
60年は自動では来ない
保証の初期期間は、引き渡しから10年である。構造躯体について10年、というのが出発点になる。
そこから先は、10年ごとの手続きで延びていく。
10年経過の前後に点検があり、そこで住友不動産が必要と認めた有料メンテナンス工事を実施すると、「20年適証」が発行されて保証が10年延長される。20年目にも同じ手続きがあり、以降10年ごとに繰り返して最大60年まで到達する。
| 経過年 | 点検 | 有料メンテナンス工事 | 保証の状態 |
|---|---|---|---|
| 3ヶ月・1年・2年 | あり | — | 初期保証（構造躯体10年） |
| 10年 | 10年点検 | 必要と認められた工事を全部発注 | 20年適証が発行され10年延長 |
| 20年 | 20年点検 | 同上 | 30年適証で10年延長 |
| 30年・40年・50年 | 10年ごとに点検 | 同上 | 10年ごとに延長 |
| 60年 | 60年点検 | — | 最大60年で終了 |
※延長の対象は構造躯体（地下室を除く）に限られる。
つまり60年保証とは、10年ごとに有料工事を実施し続けた場合に到達できる年数のことだ。契約した時点で60年が確定しているわけではない。
「全部発注しないと延長されない」
保証条件を読んでいて、最も重要だと感じたのがここだった。
有料メンテナンス工事を発注しない場合はもちろん、一部のみを発注する場合も保証延長は行われないと明記されている。
これが何を意味するか。
たとえば10年点検で防蟻処理と床の補修を提示されたとする。防蟻だけを安い専門業者に頼み、床は住友不動産に発注する——という選び方をすると、保証は延長できない。全部を住友不動産に発注するか、延長を諦めるかの二択になる。
さらに、住友不動産の施工によらない工事が行われた場合も延長は行われない。増改築・移動・地盤変更・メンテナンスのいずれも該当する。他社に何かを頼んだ時点で、その先の延長は途切れる。
有料メンテナンス工事の範囲として挙げられているのは、屋根、外壁、シーリング、外部板金、防水部分、防蟻、トップライトの点検と消耗品交換、そして住友不動産が必要と認めたその他の有料工事である。
延長されるのは構造躯体だけ
もう一つ、読むまで正確に理解していなかったのがこれだ。
10年ごとに延長されていくのは構造躯体（地下室を除く）の保証であって、設備や内外装は対象に含まれない。
保証書には部位ごとの保証期間が定められている。住宅設備（ユニットバス・キッチン・洗面化粧台・便器・給湯器）は10年、電気配線は5年、といった具合だ。
延長の対象になるのは構造躯体・防水・防蟻の3つで、それ以外は当初の期間で終わる。
「60年保証」という言葉から想像するものと、実際に60年続くものの範囲には差がある。
10年・20年に何が起きるか
一般的には、10年点検・20年点検で提示される有料工事は、屋根と外壁の補修、バルコニーの防水、そしてそれらの作業に必要な足場の設置になる。足場を組む工事が入ると、費用は100万円を超えることが多い。
ただし当家の場合は、事情が違う可能性が高い。
外装に採用したのが、屋根はKMEWのコロニアルグラッサ、外壁は同じくKMEWの光セラ、バルコニーは永住産業の金属防水「スカイプロムナード・ハイグレード」だからだ。いずれも高耐候・高耐久を前提とした材料で、10年や20年の時点で補修や再塗装が必要になる想定ではない。
つまり、屋根・外壁・防水の工事が不要になれば、残るのは防蟻処理だけになる。営業担当からも、10年・20年の点検では実際には防蟻処理のみになることが多いという説明があった。
外装材の選択が、保証を延長するためのコストを左右する構造になっている。
外壁材の耐候性については別の記事に詳しく書いた。
私はこう判断した
防蟻処理の費用について、営業担当からは10〜15万円という費用感を聞いている。当家は狭小住宅なので、この範囲に収まるという話だった。
専門業者に直接依頼すれば、これより安くなる場合がある。差額は数万円程度と見ておけばよいだろう。
ここで選択が生まれる。
安く済ませるなら、10年点検（無償）だけを受けて有料工事を断り、防蟻を専門業者に頼むという方法がある。ただしその時点で保証の延長は途切れ、以降の躯体トラブルは全額自己負担になる。
私は、延長を続ける側を選ぶつもりでいる。
住友不動産を選んだ理由の一つに、躯体工事への期待があった。将来、構造に何か心配なことが起きたとき、少なくとも30年は責任を問える相手を確保しておきたい。その対価として、防蟻の差額を10年・20年の2回払うのは高くないと考えている。
もっとも、これは今の判断だ。
10年目までに住友不動産による補修が発生し、費用が割高だと感じる場面が続いた場合。あるいは10年点検で、こちらが不要と考える工事を延長の条件として提示された場合。そのときは考え直すことになる。
10年・20年の工事が防蟻処理程度に収まるなら、30年目までは延長を続けたい。それが現時点の見通しである。
10年目に確認すべきこと
将来の自分のために書いておく。
10年点検で防蟻処理以外の工事を提示されたら、どれが延長の必須条件で、どれが任意の提案なのかを書面で切り分けてもらうこと。
保証条件は「請負者が必要と認めた有料メンテナンス工事の全て」を発注することを求めている。裏を返せば、何が「必要と認められた」ものなのかは、その時点で示される内容による。
必須と任意が口頭で混ざったまま提示されると、判断ができない。書面で分けてもらえば、延長を続けるためのコストが明確になる。
これから建てる人へ
長期保証について、契約前に聞いておくとよいことを挙げる。
- 初期保証は何年か。60年という数字ではなく、無条件で保証される期間を聞く
- 延長の条件は何か（有料工事の全部発注、他社施工を行わない など）
- 延長の対象はどこまでか（通常は構造躯体のみ）
- 10年・20年に想定される工事は何か。採用する外装材によって内容が変わる
保証年数は各社が数字で示してくる。ただし、その数字に到達するための条件は会社ごとに違う。年数だけを並べても比較にならない。
各社の保証年数を聞いた記録は第13章に書いた。複数社の資料をまとめて集める方法は別の記事にある。
まとめ
- 60年保証の初期期間は10年。10年ごとに有料メンテナンス工事を実施して延長していく仕組み
- 延長の条件は「必要と認められた工事の全部発注」。一部のみの発注では延長されない
- 他社施工があった場合も延長は行われない
- 延長される対象は構造躯体・防水・防蟻の3つ。設備は10年、内装は2年で終わる
- 高耐候の外装材を選んでいれば、10年・20年の工事費を大幅に圧縮できる可能性が高い
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