工事・実務 第33章 地盤改良と仮囲い
建て替えで必要になった地盤改良工事の実例。地盤調査の結果から鋼管杭工法を採用した経緯、表層改良・柱状改良との違い、仮囲い設置まで、施主目線で工程をまとめた。
2026-04
工事・実務 
工事・実務 第32章 地縄確認会・着工会
建て替えプロジェクトは、ついに「建てるフェーズ」に入る。1月下旬、連続する工程を1週間刻みで消化していくことになった。その最初が、地盤調査と地縄確認会、そして着工会だった。地盤調査基礎工事に入る前に、まず土地の性質を調べる必要がある。1月20日、住友不動産の工事監督と、委託先である株式会社アーバン企画の担当者が現地で地盤調査を実施した。調査方法は、スクリューウエイト貫入試験（JIS A 1221）。ロッド（鋼棒）を地中に回転させながら貫入させ、地盤の硬さを測定する方法だ。調査時間は半日程度、立ち会いはしていない。この地域の地盤については、契約前の初回訪問時に営業担当から説明を受けていた。「この地域は、河川に近い低地を盛土によって宅地化した造成地盤です。盛土の部分は地盤が軟弱になりやすく、地盤改良――数メートルの鋼管を埋め込んで硬い地盤に到達させ、地盤を安定化させる施工――が必要になる可能性が高いです」初回訪問の時点から地盤条件を把握し、概算見積にも地盤改良費用を含めて提案してくれる姿勢は、住友不動産を選んだ理由のひとつでもあった。調査結果の詳細と、それに基づく地盤改良の仕様については、...
工事・実務 第31章 滅失登記
解体後に必要な建物滅失登記を、土地家屋調査士に頼らず自分で申請した実例。建物滅失証明書と会社法人等番号による添付省略、法務局様式の自作、登録免許税ゼロ、雑種地から宅地への地目変更まで。
工事・実務 第30章 解体〜地中埋設物
築60年の実家の解体工事の実例。足場設置から着工、本体解体、整地、完工までの5日間の流れ。年末年始をはさむ段取りと近隣配慮、毎朝現場に通って見た解体の進み方をまとめた。
工事・実務 第29章 建築許可申請の遅延
10月中旬、夜。携帯が鳴った。住友不動産の営業担当からだった。用件はひとつ。建築許可申請が難航している、というものだった。市の審査に出した書類に対して、何度も大幅な書き直しを求められている。設計の一部にも修正要求が出ている。営業担当の見立てでは、住友不動産の設計は建築基準に合致しており、市の要求は市独自の見解に基づくものとのことだった。11月に予定されていた建築審査会には、このままでは間に合わない。おそらく12月以降にずれ込む――そういう電話だった。受け止められなかった電話を切ってから、しばらく動けなかった。10月中旬という時期は、プロジェクト全体のなかで一番気分が高揚していた頃だった。ハウスメーカーを住友不動産に決め、仕様がほぼ固まり、仮住まい先の申込みも終え、解体業者も決まっていた。すべてが計画通りに進んでいる手応えがあった。そこに降ってきた、この報せ。引き渡しは5月1日の予定だ。そこに間に合うのか。間に合わないとしたら、どれくらいずれ込むのか。仮住まいの家賃は契約期間を延ばす必要があるのか。解体業者MUSUBIのスケジュールはどう組み直すのか。頭の中で、ぐるぐると不安が回った。正...
工事・実務 第28章 引っ越し
12月17日、引っ越し当日。朝9時、アーク引越センターの作業員4人が実家に到着した。ここから、半年間の仮住まい生活が始まる。当日の流れ作業は午前中の搬出から始まった。4人体制で手際よく荷物がトラックに積み込まれていく。そして、この日は搬出先が2つに分かれるのが特殊だった。半年間保管する荷物を積むトラックと、仮住まい先へそのまま運び込む荷物を積むトラック。それぞれが現場に待機していて、仕分けシールに従って積み分けていく。仮住まい先のライフラインは事前に開通済み。電気もガスも水道も、着いたその日から普通に使える状態にしてあった。洗濯機の搬出・搬入・設置は、アーク委託の専門業者が対応。テレビとケーブルテレビ配線は、別途JCOMに依頼していて、こちらも同じ時間帯に作業が入った。業者が入り組んでいて、それぞれから指示を求められる。「これはどちらに積みますか」「コンセントはどこに繋ぎますか」「チューナーの設置位置はここでよろしいですか」。午前中は実家で搬出を見守り、午後は仮住まい先に移動して搬入と設置の指示を出し続けた。全作業が完了したのは15時頃。プロの仕事に驚く作業を見ていて、何度も驚かされた...
工事・実務 第27章 引っ越し準備
築60年の実家の建て替えで、60年分の荷物をどう整理・処分したか。引っ越し業者の相見積もり、本やブランド品の宅配買取、不用品回収業者の使い分け、片付けが間に合わず延期した実例まで。
工事・実務 第26章 仮住まい先選定
建て替えの約半年間、どこに住むか。仮住まい専門業者での探し方、家賃10万円前後・駅徒歩圏の条件、内見から契約・ライフライン手続きまでの実例。
工事・実務 第25章 解体業者選定
解体工事は、自分で業者を手配することに決めていた。ハウスメーカーに一括で委託すれば品質面や進行管理面では安心だが、費用が相当割高になるという話をあちこちで聞いていた。中間マージンが乗るからだ。住友不動産からも解体を含めた見積もりは出ていたが、ここを切り離して自分で発注すれば、数十万円単位で費用を下げられる可能性がある。住友不動産には、自分で解体業者を手配する方針を事前に伝え、了承を得ていた。ハウスメーカー選定前、7月下旬の段階で、すでに解体業者への見積もり取得を始めていた。プロジェクト全体の費用感を掴むためだ。建て替えの総額は、本体工事費だけで決まるものではない。解体、外構、登記、仮住まい、引っ越し、家具家電。すべてを合計してはじめて本当の予算がわかる。解体業者選びの難しさとはいえ、解体業者選びは怖い世界でもある。調べれば調べるほど、トラブル事例が出てくる。業者選びを失敗すると、想定外の追加工事費、近隣からのクレーム、場合によっては訴訟にまで発展することもある。悪徳業者にあたって、本来不要な費用を請求されたという話も珍しくない。しかも、優良な解体業者を自分で見つけるのは、かなり大変だ。...
設計・契約 第24章 着工スケジュールを組む
仕様決定は順調に進んでいた。8月に契約を結び、9月に入ってからは間取りの詳細を詰め、ICとの打ち合わせも始まっていた。この調子なら11月中旬には仕様が確定するだろう、という見通しが立ってきた。仕様が固まれば、次は工程だ。9月中旬、営業担当との打ち合わせで、着工スケジュールの策定に入った。こちらの希望はひとつ、「契約から最短日程で」。とにかく早く新しい家での生活に移りたかった。築60年の実家で長年見てきた不具合を、一日でも早く過去のものにしたい。その一心だった。建築許可申請という前段当家の居住地域は少し複雑な事情があり、通常の建築確認申請の前に「建築許可申請」という手続きが必要だった。建築許可が下りてはじめて、建築確認申請に進める。解体工事も、許可が下りてからでないと着手できない。この事情は地域限定の話なので、これから建て替えを検討する多くの人には関係がない。ただ、自分の土地がどういう地域指定を受けているか、事前に確認しておいたほうがいい、という学びはあった。都市計画や景観条例の関係で、通常の手続き以外のステップが必要になる土地は、意外と多い。ありがたかったのは、住友不動産の営業担当がこ...