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「LIFULL HOME’S 住まいの窓口」に相談する
オンライン相談
「LIFULL HOME’S 住まいの窓口」への相談方法は、店舗相談とオンライン相談があります。
僕は時間を効率的に使いたかったので、オンライン相談を予約しましたが、後から考えると、店舗相談でじっくり情報を仕入れ、そのあとでしっかり整理すればよかったと感じています。
リフォームにしても建替えにしても、はじめて検討することばかりなので、必要な情報が多く、アドバイザーから与えられる情報量が多く、短時間では消化しきれないほどです。
オンライン相談が終わった後、「あれも聞けばよかった」と思うことが多く残りました。
とにかく無料ですからできるだけたくさん情報を仕入れるため、これから利用される方には店舗相談をお勧めします。
（オンライン相談の後も、メールで追加の質問をして、丁寧に回答していただきました）
リフォームか？建替えか？
Web会議で約2時間、アドバイザーのKさんに一から丁寧にヒアリングしていただき、現状と課題、今後の選択肢を整理いていきます。
まず、僕の方から、費用負担の面からまずはリフォーム（リノベーション）を検討し、それが難しければ建替えを検討したいと伝えたところ、
築60年の家は、現在国が定めている耐震基準を満たした建築になっていないので、災害の際は崩落するリスクが高くなっています。
リフォームやリノベーションは、外見は新築のように綺麗にすることができますが、構造躯体（※1）に手を入れられないので、建物の強度や耐久性を抜本的に向上させることはできません。
※1 構造躯体 建物を支える骨組み部分のこと。基礎、柱、梁、壁、床、屋根などが含まれます。建物の強度や耐久性を決定する重要な部分であり、使用する材料によって、木造、鉄骨造、鉄筋コンクリート造などに分類されます。
これを聞いた瞬間、建替え一本に方針を絞りました。（高く付きそう(｡ŏ﹏ŏ)）
「建替え」に決定！
建蔽率と容積率
建替えの場合は、まず「建蔽（けんぺい）率」のことを考える必要があります。
ケンペイ率？？？
建蔽率（けんぺいりつ）とは、敷地面積に対する建築面積の割合のことです。
建蔽率は、各自治体が定める「都市計画」によって、用途地域ごとに上限が決められます。
住んでいる自治体が、エリアごとに建蔽率を設定しており、この基準を超えた建築面積の家を建てることはできません。
僕の実家が建てられた60年前も「都市計画」はあったはずですが、当時の基準が甘かったのか、審査が緩かったのか不明ですが、現在の実家の建築面積（＝建蔽率）は、計算すると土地の50%になっています。
見た目、土地に対してかなりいっぱいいっぱいに家が建った状態です。
日本は震災を多く経験した教訓もあり、現在は建築基準が厳しくなっているので、建蔽率50%はありえないとのこと。
Kさんに実際に住所から建蔽率を確認していただきました。
その結果、実家の居住エリアの建蔽率は、なんと30%！土地に対して、30%の面積しか家を建てることができません。
では、三階建てにしたり、地下を増やしたりして住むスペースを増やすことはできるのですか？
建築基準では、建物の面積だけでなく、容積についても「容積率」という基準で決められています。
容積率とは、敷地面積に対する建物の延べ床面積の割合のことです。延べ床面積とは、各階の床面積を合計したものです。
これも調べていただくと、実家の居住エリアの容積率の基準は60％とのこと。
つまり、敷地面積に対して30％の面積が一階部分、プラス30％の面積を2階部分につくると、これで容積率は一杯になってしまいます。
厳密には、玄関ポーチ、バルコニー、廊下、階段などは延べ床面積から除外されるのでもう少し広くなりますが、
現在の家は容積率100%もあるので、4割ものスペースが削られてしまいます。
敷地面積に対する建築面積の割合を制限することで、
建物同士の間隔を確保し、日当たりや風通しを良くしたり、
火災時の延焼を防いだりすることが目的なので仕方ないのですが、
それにしても建蔽率30%というのは相当に厳しい基準ですね〜
それだけ住宅が密集した居住地区ということなのでしょう。
建て替えると家がとても小さくなってしまう、でも建て替えないと、耐久性のある家を手に入れることができません。
あとは実際にハウスメーカーと相談して、可能な限り効率の良い間取りを工夫していくことにします。
資金計画
次に、資金計画についてヒアリングがありました。
その場で伝えられる範囲で、僕の収入について共有し、住宅ローンをいくらくらい借りられるかの算定をしてもらいます。
毎月の収入に対して、住宅ローンの返済額の比率を25%（一般的に安定した支払が見込める返済比率）と仮定して、借入可能額を算出し、この範囲内で購入代金の検討をしましょう。
例えば月々10万円なら返済できそう、という感じで借入額・購入予算を決めてしまうと、選べる幅が狭くなってしまうので、
借入可能額から予算に幅を持たせて、ローコストメーカー～中堅クラスなど、候補先のバリエーションを広くして検討した方が、
住みやすい家にはどんな機能があるか、それにはいくらかかるかという理想と、いくらまで出せるかという現実をぶつけ合い、合理的な選択が可能になリますよ！
購入予算の幅をざっくり決めたあと、Ｋさんからは実際の住宅ローンの仕組み、返済方法について概略を教えていただきます。
購入したあとで返済できなくなってしまうことがないように、計画段階から資金計画と返済計画を明確にしておくことが重要であるためです。
僕は車を持たないので、この歳までローンは組んだことがなく、住宅ローンというものに始めて向き合うことになります。
固定金利、変動金利、それぞれの金利の相場やメリットとデメリットを教えていただき、ローンを組むための心構えを自分で定めていきます。
また、住宅ローン控除についても概略を教えていただけたので、購入から返済までのざっくりした資金のイメージがつかめてきました。
ハウスメーカー候補の選定
あとは希望する条件、必要な間取り等についてのイメージや希望を共有します。
養う家族がなく、これから住む年数にも資産にも限りがあるので、
〇とにかくシンプルに、必要最小限の設備と間取りで可能な限り安価にしたい
◯災害に強い家にしたい
というのが僕の希望です。
その後、Kさんは少し時間をとって、ハウスメーカーの候補を選定していただきました。
建替えは注文住宅となるので、これに特化したメーカー選びとなります。
その結果、Kさんが提案してくれたハウスメーカーは6社でした。
※各社の坪当たりの標準価格も教えていただきましたがここでは割愛します。
①一建設（飯田グループ）
ローコストメーカー。
スケールメリットとワンストップ体制で価格を抑え、必要な機能を装備します！
②タマホーム
価格は一建設より少し上積み、流通システムに強く長期優良住宅に対応します！
③東栄住宅（飯田グループ）
価格はタマホームより少し上積み、100%フルオーダーで自由度が高い設計です！
④桧家住宅
価格は東栄住宅に近い、空調システムと断熱性能に強い空間設計です！
⑤住友不動産
価格は東栄・桧家より上積み、
マンション建設の強みから高性能・高級設備を安価に提供できます！
⑥アキュラホーム
価格は住友不動産に近い、耐震性能に強く自由設計が可能です！
以上です。
この中から、最低4社から見積もりとプランを出してもらって
比較検討するのをお勧めします！
僕は、
①一建設 ②タマホーム ③東栄住宅 ④桧家住宅
の4社を選びました。
⑤⑥は予算をオーバーするためです。
するとKさんから、実際に契約しなくても、⑤⑥の上位メーカーからも見積もりを取ることを勧められました。
上位クラスのハウスメーカーのプランと、ローコストや中堅メーカーのプランを比較することで、どこに差があるか、下位のメーカーはどの部分のコストを抑えているか、自分にとって必要な機能は何か、が見えてきますよ！
また、紹介した上位クラスの２社は、いずれも予算に応じてコストパフォーマンスの高いプランを提案してくれるはずです！
なるほどと思い、向学の意味も含めて
⑤住友不動産を加えた5社のアポイントをKさんに依頼しました。
ここまで、Web会議での相談時間は2時間ほど。
この時間の中で、
・建替え＝注文住宅に方針決定
・建築基準（建蔽率・容積率）の確認
・住宅ローン借入可能額の見込み概算算定・住宅ローンの基本の学習
・概算予算算定
・ハウスメーカー候補先（5社）選定
まで進んでしまいました。
個人で調べながらではとてもこうはいきません。
家づくりを検討する入口としては、こうした相談窓口を活用することが、目的地に正確に早く辿り着けることを、実際に居住した今も実感します。
さて、Kさんが各メーカーとアポイントをとっていただき、2日後に連絡がありました。
2週間後に連休があったので、そこを希望していたところ、うまくアポイントを取っていただくことができました。
ここで一気にハウスメーカー回りをして見積もり依頼をしていきます！
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